Mudanças no Mercado Imobiliário
A partir de 1º de janeiro de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por transformações significativas com a implementação da reforma tributária. Essa nova fase antecipa alterações na tributação de aluguéis, no ganho de capital e nos cadastros de imóveis, impactando diretamente proprietários em todo o país.
Uma das mudanças mais relevantes afeta especificamente os aluguéis destinados a empresas. Os contratos que não forem registrados até o dia 31 de dezembro de 2025 estarão sujeitos ao novo IVA dual, que é composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa alteração pode resultar em um aumento da carga tributária, passando de aproximadamente 27,5% para até 35,9%, dependendo do cenário.
No que diz respeito ao aluguel residencial, a transição será gradual. Em 2026, será aplicada uma alíquota simbólica de 1% como parte da fase de testes, com um aumento previsto até a cobrança integral que deverá ser implementada em 2033, conforme o cronograma da reforma tributária.
Ajustes no Valor dos Imóveis
A nova legislação também permite que os proprietários atualizem os valores dos imóveis declarados, ajustando-os para os preços de mercado. Essa atualização será acompanhada de uma tributação reduzida, com um imposto de 4% sobre o ganho de capital, percentual inferior às alíquotas tradicionais, que costumam ser mais elevadas. Além disso, os municípios deverão adequar o IPTU ao novo modelo de tributação, prevendo reajustes médios que podem chegar a 21,5%.
Outra inovação é o lançamento do Cadastro Imobiliário Brasileiro, uma espécie de “CPF dos Imóveis”, que pretende centralizar informações patrimoniais na Receita Federal. Em relação aos aluguéis, apenas uma parte dos proprietários terá a obrigação de contribuir com o novo imposto. A regra se aplica a quem possui quatro ou mais imóveis alugados e que ultrapasse um faturamento de R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um único mês com locações.
Implicações e Prazos
No ano de 2026, os proprietários estarão apenas obrigados a declarar essas informações, sem a necessidade de recolhimento de impostos. Contudo, o não cumprimento dessa declaração poderá acarretar em multas. A cobrança efetiva do imposto deverá começar de forma reduzida em 2027, enquanto a aplicação total das alíquotas está prevista apenas para 2033. Pequenos locadores continuarão isentos dessa nova tributação durante o período de adaptação.
Esse cronograma é parte de um esforço para suavizar os impactos imediatos da reforma tributária sobre o mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que proporciona tempo para adaptação por parte de proprietários, empresas e administrações públicas. A transição gradual busca equilibrar as necessidades fiscais do governo com a proteção dos interesses dos cidadãos e do setor imobiliário.
