Como Declarar Compra e Venda de Imóveis no IR 2026
O setor imobiliário brasileiro continua em expansão, mesmo com as taxas de juros elevadas. Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), o número de unidades lançadas aumentou 19,3% nos 12 meses até janeiro deste ano em comparação ao período anterior. Se você comprou ou vendeu um imóvel recentemente, é fundamental estar atento às obrigações fiscais e declarar corretamente essas transações no Imposto de Renda (IR) de 2026. A seguir, apresentamos um guia completo para ajudá-lo.
Ao preencher sua declaração, você deve usar a ficha ‘Bens e Direitos’. Nela, é necessário informar os detalhes da transação imobiliária, como o valor da compra ou venda. Além disso, também é possível declarar imóveis que ainda estão em fase de financiamento. Abaixo, detalhamos os passos que você deve seguir para declarar a venda e a compra de imóveis.
Venda de Imóvel: Como Declarar
Quando você vende uma casa, um apartamento ou um terreno, a transação é tributada somente se houver lucro. Isso significa que, caso o valor de venda seja superior ao valor de compra do imóvel, será necessário calcular o imposto a ser pago. Esse cálculo deve ser feito por meio do Programa de Ganhos de Capital (GCAP), que está disponível no site da Receita Federal.
O programa se refere ao ano da transação. Por exemplo, se você está declarando em 2026, deve informar as transações de 2025. As informações inseridas no GCAP serão automaticamente importadas para o programa do IR 2026.
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A Receita Federal prevê isenção de Imposto de Renda sobre o lucro da venda de imóveis em duas situações: primeiro, quando o valor obtido na venda é reinvestido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. Isso também se aplica a contribuintes que estão quitando um financiamento imobiliário. Por exemplo, se você vendeu um apartamento com lucro e utilizou essa quantia para quitar um empréstimo, não incidirá IR.
A segunda situação que garante isenção é quando uma pessoa física vende seu único imóvel residencial por até R$ 440 mil, desde que essa seja a primeira venda em cinco anos. Em casos de vendas sem lucro, não há ganho de capital a ser declarado, e você deve apenas zerar o valor do imóvel na coluna ‘Situação em 31/12/2025’. Na coluna ‘Situação em 31/12/2024’, repita o valor da última declaração.
Como Declarar a Compra de Imóvel
A compra de um imóvel também deve ser informada na ficha ‘Bens e Direitos’. Para isso, escolha o tipo de imóvel (casa, apartamento, terreno etc.) e preencha informações básicas da transação, como:
- Preço de aquisição
- CPF ou CNPJ do vendedor
- Endereço do imóvel
- Número de registro
- IPTU
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Se o imóvel adquirido foi financiado, você deve informar apenas o valor que foi pago até 31 de dezembro de 2025, incluindo a entrada. Também é importante mencionar o banco que concedeu o empréstimo, o número de parcelas já quitadas e o total do financiamento. Caso tenha utilizado o FGTS na compra, informe o valor utilizado.
Além disso, é possível incluir custos adicionais, como juros e taxas de corretagem, no preço final de aquisição. Isso pode ser benéfico em uma venda futura, pois reduzirá o valor tributável.
Imóvel Quitado com Outros Bens
Se você trocou um imóvel por outro, deve zerar o valor do bem que foi alienado e, na descrição, mencionar que ele foi utilizado para a aquisição do novo imóvel. Ao declarar o novo imóvel, informe a situação e adicione o valor do bem ao montante já pago.
É importante estar atento: se o valor informado do bem for superior ao que foi registrado anteriormente, a Receita pode interpretar isso como ganho de capital, exigindo apuração pelo GCAP.
Imóveis Comprados na Planta
O procedimento para imóveis comprados na planta é similar ao dos imóveis já finalizados. Mesmo que a construção ainda não tenha sido concluída, a transação é considerada uma aquisição e deve ser declarada como tal.
Tire suas Dúvidas sobre Imposto de Renda
Se você ainda tem dúvidas sobre como declarar seu Imposto de Renda, pode enviar perguntas para o e-mail [email protected]. As questões são respondidas nas matérias sobre o Imposto de Renda disponíveis no site. Além disso, Antonio Gil, sócio de impostos da EY, esclarecerá dúvidas em vídeos que serão disponibilizados na mesma plataforma.
